Fastighetsrätt och hyresrätt

Svensk rätt skiljer på fast egendom och lös egendom. Fast egendom är jord, som i sin tur kan delas in i olika fastigheter. Om fastigheten är bebyggd med ett hus eller liknande räknas den som ett tillbehör till fastigheten, förutsatt att det är fastighetens ägare som låtit upphöra egendomen för stadigvarande bruk. Till fastigheten hör även det vatten som angränsar till fastigheten upp till 300 meter från strandkanten.

En fastighet kan vara tredimensionellt avgränsad, vilket kallas för en ägarlägenhet.

All mark i Sverige ägs av någon fysisk eller juridisk person eller av staten. Trots att all mark ägs av någon har alla människor rätt till att nyttja sin allemansrätt. Allemansrätten är en rätt för alla människor att färdas över privat mark i naturen, att tillfälligt uppehålla sig där och till exempel plocka bär och svamp. Rätten är grundlagsstadgad men med rättigheten följer även krav på hänsyn och varsamhet mot natur och djurliv, mot markägare och mot andra människor.

Även om du äger en fastighet betyder det inte att du får göra vad du vill med den. Vissa ändringar kräver att du ansöker om tillstånd från kommunen, exempelvis om du vill ha bygglov eller om du vill bygga direkt eller i nära anslutning till en strand.

Svensk rätt skiljer på hyra av en lägenhet som ska användas som privatbostad och hyra av en lägenhet som ska användas som lokal.

Den som hyr en bostadslägenhet har en särskilt skyddsvärd ställning gentemot sin hyresvärd. Detta kan jämföras med konsumentskydd. En bostadshyresgäst har nämligen ett direkt besittningsskydd som inte kan avtalas bort. Det direkta besittningsskyddet innebär att en hyresvärd enbart får säga upp sin hyresgäst utifrån vissa i lag bestämda regler eller andra specifika omständigheter. Dessa omständigheter kan exempelvis vara att huset ska rivas eller att hyresgästen betett sig så illa gentemot hyresvärden att lägenheten är förverkad. Förverkad blir en lägenhet om en hyresgäst inte betalar hyran i tid, hyr ut lägenheten i andra hand utan tillstånd, om lägenheten vanvårdas etc. Det kan vara så att hyresgästen ska få en möjlighet att korrigera vad den har gjort fel och därmed ha rätt att bo kvar även om lägenheten skulle anses förverkad.   

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd, som emellertid kan avtalas bort under vissa villkor. Det indirekta besittningsskyddet gäller inte heller om lokalhyresgästen har betett sig så illa gentemot hyresvärden att lägenheten är förverkad, eller om hyrestiden understigit 9 månader.

Har hyresvärden sagt upp lokalhyresavtalet och det inte finns någon besittningsbrytande uppsägningsgrund innebär det indirekta besittningsskyddet att lokalhyresgästen har rätt till ekonomiskt skadestånd. Skadeståndet presumeras vara en årshyra om inte hyresgästen visar att den ekonomiska skadan är större.

Tvister mellan en hyresgäst och en hyresvärd prövas i regel i hyresnämnden, vars avgörande i vissa fall kan överklagas till Svea Hovrätt.

När du köper en bostadsrätt köper du tre olika saker som är sammanbundna. En andel i en ekonomisk förening som är fastighetsägare. En nyttjanderätt till en viss lägenhet som är obegränsad i tiden. En rätt att som medlem i en ekonomisk förening rösta på föreningsstämma samt vara valbar till styrelsen och på så sätt delta i fastighetens förvaltning.

Vid köp av bostadsrätt aktualiseras en undersökningsplikt, oftast genom att fastighetsmäklaren uppmanar alla spekulanter att titta närmare på lägenheten. Det saknas vägledning kring exakt hur vidsträckt undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt är. Den som köper en bostadsrätt bör därför göra en lika omfattande undersökning som vid köp av en fastighet och inte glömma bort att noga granska föreningens ekonomi.

Vad en ägare till en bostadsrätt har för rättigheter och skyldigheter regleras av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. En bostadrättshavare ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick och föreningen ansvara för byggnaden och marken. Genom stadgarna kan bostadsrättsföreningens ansvar ökas. En bostadsrättshavare har rätt att göra vissa förändringar av lägenheten om det sker fackmässigt. Styrelsens godkännande krävs för sådana förändringar. Lämnar styrelsen inte något godkännande kan bostadsrättshavaren vända sig till Hyresnämnden för godkännande.

Det finns ett stort incitament för en bostadsrättshavare att väl vårda sin lägenhet – då det i regel resulterar i att lägenheten säljs för mer pengar den dag bostadsrättshavaren bestämmer sig för att flytta.

Det är även viktigt som bostadsrättshavare att ha en giltig hemförsäkring med så kallad bostadsrättsskydd för det fall att en olyckshändelse skulle ske.

En fastighetsägare kan tvingas att avstå sin egendom i vissa fall och under vissa förutsättningar. Detta kallas för ett tvångsförvärv. Att en fastighet tas i anspråk i undantagsfall är lika viktigt för ekonomin som att den privata äganderätten är väl skyddad, då anspråkstagandet kan möjliggöra en mer ändamålsenlig markanvändning. Tvångsförvärv kan ske genom bland annat expropriation eller fastighetsbildning.

För att ett tvångsförvärv ska få ske måste ändamålet med förvärvet vara samhällsekonomiskt lönsamt, av stor betydelse och det ska saknas alternativa, realistiska, lokaliseringsmöjligheter.

Vidare får inte nackdelarna med tvångsförvärvet vara större än de fördelar som kan vinnas genom tvångsförvärvet. Förfarandet bygger således på en intresseavvägning mellan nyttan för det allmänna och skadan för den enskilda individen. Det är alltid verksamhet och ändamål som avgör om ett tvångsförvärv är möjligt – inte vem som är förvärvare. Även enskilda personer och företag kan således få tillstånd att göra ett tvångsförvärv, inte bara staten.

Den som får sin fastighet tvångsförvärvad har som huvudregel rätt till kompensation för sin fastighet motsvarande dess marknadsvärde. Ersättningen ska betalas av den som gör tvångsförvärvet.

Ett hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det (12:2 st.1 JB). Detta innebär att det inte finns ett krav på att hyresavtalet ska ha skriftlig form, utan till exempel ett muntligt avtal är också giltigt. Ett skriftligt avtal ska dock upprättas om en av parterna begära det.   

Det finns ingenting lagreglerat om att en person inte får äga en bostadsrätt och samtidigt inneha en hyresrätt. Däremot kan detta regleras särskilt både i bostadsrättsföreningens stadgar och i hyresvärdens villkor. Exempelvis kan en bostadsrättsförening uppställa som villkor att en person inte får äga en bostadsrätt och vara medlem i föreningen om personen inte bor i bostaden. En hyresvärd kan också uppställa som villkor att en person som ansöker om hyreskontrakt måste visa upp bevis på att en eventuell bostadsrätt ska säljas, exempelvis genom ett förmedlingsuppdrag till mäklare. 

Så länge bostadsrättsföreningens stadgar eller hyresvärdens villkor inte reglerar annat så går det alltså bra att både äga hela eller delar av en bostadsrätt och samtidigt ha en hyresrätt som man bor i.